ТЕРМИНЫ И ОПРЕДЕЛЕНИЯ

BIM (информационное моделирование зданий) — передовой метод проектирования и управления информацией в строительстве: методология совместного создания и использования данных об объекте в единой информационной среде на основе трёхмерной модели.

В отличие от традиционного проектирования, BIM работает на иных принципах — это не просто 3D-геометрия, а трёхмерная база данных строительного проекта, которая охватывает весь его жизненный цикл: от проектирования, строительства и эксплуатации до сноса. На всех этих этапах информационная модель остаётся главным источником данных: она позволяет специалистам увидеть проблемы и нестыковки, вносить корректировки, контролировать ход работ и рассчитывать ресурсы.

ТИМ — официальный российский нормативный термин, эквивалент англоязычного BIM, используемый в госстандартах и приказах Минстроя. Если BIM — общепринятое международное название технологии, то ТИМ — то, как она называется в российских регламентах и документах согласования.

ЦИМ — объектно-ориентированная параметрическая модель объекта капитального строительства, объединяющая геометрию с атрибутивными данными: материалами, параметрами, технико-экономическими показателями. В отличие от обычной 3D-визуализации, ЦИМ структурирована и пригодна для автоматической проверки и передачи в контролирующие органы.

ОКС — здание, строение, сооружение или объект незавершённого строительства, за исключением временных построек — киосков, навесов и подобных конструкций. Именно для ОКС требуется разработка ЦИМ и получение свидетельства об АГР.

LOD (уровень проработки/готовности модели) — показатель того, насколько детально и достоверно проработан элемент BIM-модели и для каких задач на него можно опираться: от LOD 100 (общий объём без деталей) до LOD 500 (модель, соответствующая построенному объекту).

АГР — документ, определяющий внешний облик объекта: фасады, объёмно-планировочные характеристики, благоустройство территории, — который согласовывается с городом до начала строительства. С 2 апреля 2026 года получить свидетельство об АГР в Москве можно только при условии предоставления ЦИМ АГР в формате IFC.

НПМ — упрощённая 3D-модель объекта с ограниченным количеством полигонов и минимальной детализацией, которая используется для оценки общего объёма, силуэта и посадки здания на участке. Входит в обязательный комплект материалов для согласования АГР в формате FBX.

FBX (Filmbox) — формат файла для обмена 3D-геометрией, материалами, камерами и другими данными между разными программами: 3ds Max, Unreal Engine, Blender и другими. В Москве именно в этом формате подаются НПМ и ВПМ в комплекте документов на согласование АГР.

ДГП — орган исполнительной власти Москвы, устанавливающий требования к материалам для согласования АГР, в том числе к составу и формату ЦИМ АГР.

Отвечает за рассмотрение и согласование архитектурно-градостроительных решений объектов.

IFC — открытый международный стандарт обмена данными BIM-моделей, не привязанный к конкретному производителю ПО. Позволяет передавать модель между разными программами — Revit, ArchiCAD, Renga и другими — без потери атрибутивной информации. С 1 июня 2026 года ЦИМ АГР в формате IFC обязателен на этапе проверки Архитектурной комиссией (АГК).

ЦИМ АГР — цифровая информационная модель объекта, разработанная специально для согласования архитектурно-градостроительного решения и предоставляемая в формате IFC. В отличие от общего понятия ЦИМ, ЦИМ АГР имеет строго определённую городом структуру — ЦИМ ПС, ЦИМ БиО, ЦИМ АР — и обязательные требования к составу атрибутов.

ТЭП — набор количественных характеристик объекта: площади, объёмы, этажность, процент застройки участка и другие, — которые в ЦИМ АГР формируются автоматически на основе геометрии модели и оформляются в виде ведомости в формате XML для передачи в ДГП.

АГК — предпроектный документ, который ещё до детального проектирования отвечает на ключевые вопросы: что строить на участке, как объект впишется в окружение и какие у него будут основные параметры — этажность, плотность, технико-экономические показатели.

Концепцию представляют в профильные ведомства — в Москве это ДГП и Градостроительно-земельная комиссия — для предварительного одобрения, особенно если планируется изменить параметры застройки или вид разрешённого использования земли.

В отличие от АГО (архитектурно-градостроительного облика) — уже конкретного проектного документа с объёмно-планировочными и архитектурными решениями, который подаётся на разрешение на строительство, — АГК не входит в состав обязательной проектной документации и служит стратегической основой для дальнейшего проектирования.

EIR (требования Заказчика к информационной модели) — документ, который Заказчик прикладывает к договору на проектирование ещё до начала работы над проектом.

В нём фиксируются цели и задачи применения BIM, требования к используемому ПО, уровень детализации модели (LOD), правила выдачи информации, наименования файлов, система координат и другие параметры. По сути, EIR отвечает на вопрос «какая BIM-модель нужна?» и служит основой для составления BEP.

BEP (план выполнения проекта) — документ, который подрядчик разрабатывает на основе EIR, полученного от Заказчика, и который отвечает на вопрос «как мы будем создавать эту модель?».

В BEP прописывается организационная часть: процесс обмена данными, график выдачи, используемое ПО, структура и разделение модели, участники проекта и зоны их ответственности.

После разработки BEP BIM-менеджеры Заказчика и подрядчика согласовывают оба документа, подписывая лист согласования, — и только после этого проект переходит в активную фазу проектирования с применением BIM.