Из-за чего вам могут отказать в согласовании ЦИМ АГР в формате IFC и как подготовиться к новым требованиям c 2 апреля?

О компании

BIM ENVELOP (ООО «БИМ ЭНВЕЛОП») — аккредитованная консалтинговая IT-компания в сфере цифровизации строительства. Работаем с ведущими девелоперскими и проектными компаниями, оказывая следующие услуги:

1) BIM-моделирование (в том числе ЦИМ АГР в формате IFC);

2) 3D-моделирование АГР (НПМ и ВПМ);

3) Аудит 3D-моделей АГР;

4) Внедрение BIM;

5) BIM-сопровождение проектов (в том числе IFC);

6) Обучение BIM (БИМ);

7) Поставка и внедрение программного обеспечения (ПО) BIM.

Ознакомиться с нашими проектами можно здесь.

Если вашей команде нужна помощь с разработкой или адаптацией ЦИМ в формате IFC — оставьте заявку на нашем сайте. Мы свяжемся с вами в течение рабочего дня и поможем в получении согласования АГР по новым требованиям!

Мы в соцсетях: ВК • Рутуб • Телеграм • Дзен • MAX

Термины и сокращения

ЦИМ АГР — Цифровая информационная модель архитектурно-градостроительного решения;

ЦИМ АР — Цифровая информационная модель архитектурных решений;

ЦИМ ПС — Цифровая информационная модель проектной ситуации;

ЦИМ БиО — Цифровая информационная модель благоустройства и озеленения;

НПМ — Низкополигональная модель;

ВПМ — Высокополигональная модель;

ТЭП — Технико-экономические показатели;

МАФ — Малые архитектурные формы;

ДГП — Департамент градостроительной политики;

УКЭП — Усиленная квалифицированная электронная подпись;

МССК — Московская строительная система классификаторов;

АГК — Архитектурно-градостроительная комиссия

Вступили в силу требования к ЦИМ АГР IFC, а это значит, что начиная с 2 апреля 2026 года ко всем зданиям и объектам в Москве, для получения свидетельства об архитектурно-градостроительном решении (АГР), — обязательно предоставление ЦИМ АГР в формате IFC.

Теперь к комплекту 3D-моделей АГР НПМ и ВПМ в формате FBX, необходимо будет также прикладывать модели в формате IFC – ЦИМ АГР. Не альтернатива, а два формата одновременно.

ЦИМ АГР IFC является заменой обводок в формате DWG и запрашивается в целях корректного подсчета технико-экономических показателей проекта.

Если модель подготовлена формально или не соответствует требованиям ДГП — это ведет к отказу и последующему несогласованию буклета АГР.

В этой статье мы разберем, что именно изменилось, какие требования нужно учитывать и как подготовить ЦИМ АГР так, чтобы пройти процедуру с минимумом итераций.

Есть 2 этапа рассмотрения ЦИМ АГР:

Этап 1. Архитектурная комиссия — согласование материалов у Мэра Москвы.

Через сервис «Проверки ЦИМ» по ссылке составляете отчет, копируете ссылку на него и направляете на рассмотрение архкомиссии.

Этап 2. Получение свидетельства АГР.

1) Загружаете буклет АГР в 1-ое окно;

2) В сервис формирования ZIP-архива по ссылке загружаете следующий комплект файлов:

1. Ведомость ЦИМ в формате XLSX;

2. Ведомость ЦИМ в формате XML;

3. Ведомость ТЭП в формате XML;

4. Дисциплинарные ЦИМ АГР в формате IFC;

5. Контейнер TRM с идентичным IFC-модели названием, из которой он был выгружен.

Итоговый ZIP архив загружаете во 2-ое окно в разделе подачи заявления.

3) Загружаете ведомость ТЭП в формате XML в окна 3,4 и 5.

Само заявление на согласование подается через Госуслуги или портал «СтроимПросто».

Это объединенная из трех разделов модель:

1) ЦИМ ПС

Проектная ситуация. Сюда входят:

• границы участка;
• рельеф;
• функциональное зонирование.

Ключевой элемент участка должен корректно экспортироваться в IFC как IfcSite.

2) ЦИМ БиО

Благоустройство и озеленение. Сюда входят:

• покрытия;
• зоны озеленения;
• функциональные площадки;
• иные элементы, влияющие на расчеты по территории.

Не моделируются:

• МАФы и переносные изделия;
• деревья и кустарники;
• цветники и клумбы моделируются в виде поверхностей, повторяющих проектный рельеф в своих границах.

Важно: не все объекты благоустройства нужно моделировать детально. Если элемент не влияет на ТЭП, его можно не прорабатывать избыточно.

3) ЦИМ АР

Архитектурные решения. Сюда входят как фасады, так и планировочные решения:

• Помещения;

• Зоны;

• Стены Перегородки;

• Колонны, пилястры;

• Лестницы;

• Пандус, рампа;

• Перекрытия;

• Окно, балконный блок;

• Дверь ворота;

• Фасад;

• Импосты витражей, панели витража;

• Благоустройство и озеленение территории.

Именно этот раздел обычно вызывает больше всего вопросов, потому что он должен быть не только геометрически корректным, но и информационно заполненным.

1) Низкополигональная ЦИМ АГР — фактически заменяет собой «обводки» в формате DWG, которые ранее использовались для ручной проверки площадей. Основная цель модели на этом этапе — позволить системе автоматически выгрузить и проверить ТЭП на соответствие правилам определения площадей.

На этапе НПМ ЦИМ АГР в первую очередь проверяются: СПП в ГНС (сумма площадей помещений в габаритах наружных стен).

Важно: не моделируются малые архитектурные формы (МАФ) и отдельные деревья. Моделированию подлежат только площади озеленения и площади твердых покрытий.

Уровень детализации НПМ ЦИМ АГР (ЦИМ с детализацией выше минимальной допускается к предоставлению на этапе НПМ):

• Помещения
• Зоны
• Стены
• Перегородки
• Колонны, пилястры
• Перекрытия
• Фасад
• Благоустройство и озеленение территории

2) Высокополигональная ЦИМ АГР — переход к ВПМ подразумевает предоставление уточненных планировок, которые детально прорабатываются после согласования концепции на этапе НПМ.

На этапе ВПМ ЦИМ АГР в первую очередь проверяются: утонченные планировки, визуальный облик (проработанные фасады), утонченная модель местности.

Уровень детализации ВПМ ЦИМ АГР:

• Помещения
• Зоны
• Стены, перегородки
• Колонны, пилястры
• Лестницы
• Пандус, рампа
• Перекрытия
• Окно, балконный блок
• Дверь ворота
• Фасад
• Импосты витражей, панели витража
• Благоустройств и озеленение территории

Дополнительно: фасады ЦИМ на этапе ВПМ должны быть послойно замоделированы и соответствовать высокополигональной модели.

Документ, регламентирующий параметры ЦИМ, предъявляет строгие технические и атрибутивные требования. Любое отклонение приведет к автоматическому отказу в уполномоченных органах.

1) Формат и стандарты:

• Версия: только IFC 4 (модельный вид Reference View).
• Кодировка: STEP Physical File (IFC SPF).
• Схема данных: Строгое соответствие IFC 4.0.2.1 (согласно ГОСТ Р 10.0.02-2019).
• Размер: не более 500 Мб на один дисциплинарный файл.

2) Координаты и геометрия:

• Масштаб 1:1, метрическая система (мм, м², м³).
• Привязка к местной системе координат Москвы, Балтийской системе высот, с учетом проектного угла поворота к истинному северу.
• Классы элементов: категорически запрещено использование универсального класса IfcBuildingElementProxy. Каждый элемент должен иметь корректный IFC-класс.
• Коллизии: Модель проходит междисциплинарную проверку между АР, ПС и БиО. Допустимое отклонение на пересечения между разделами составляет не более 80 мм.

3) Информационное наполнение (национальное расширение):

Экспертиза АГР не считывает стандартные международные наборы свойств (начинающиеся с Pset_ или Qto_). Вся аналитика строится на национальном расширении:

• Имя набора свойств должно начинаться с префикса RusSet_ (введен новый набор Rus_set_AGR).
• Параметры внутри наборов должны иметь префикс RUS_.
• Пример: Обязательный параметр RUS_FNO (жилое/нежилое здание), а для корректного подсчета площадей параметр RUS_Zone должен строго содержать значения типа «СПП в ГНС» или «Общая площадь».

По практике, основные проблемы возникают не из-за сложности требований, а из-за мелких технических недочетов. Например:

• элементы выгружены в универсальный класс IfcBuildingElementProxy вместо корректных IFC-классов;
• не настроен мэппинг параметров при экспорте;
• отсутствуют обязательные атрибуты;
• граница участка не экспортируется, как IfcSite;
• площади и зоны заданы некорректно;
• модель не привязана к координатам;
• не выполнена проверка на пересечения;
• данные IFC не совпадают с XML-ведомостью;
• файлы не подписаны надлежащим образом;
• не подгрузили разрезы здания;
• не подгрузили планы каждого этажа для каждой секции;
• неправильное наименование файлов;
• некорректное разделение файлов;
• на 3D-виде не отображена сетка осей.

С частыми ошибками в презентационных материалах при направлении на Архитектурную комиссию — рекомендуем ознакомиться по ссылке.

Переход не означает, что проектировщикам придется перестраивать внутренние шаблоны с нуля. Департамент градостроительной политики (на базе портала «СтроимПросто») и разработчики ПО уже подготовили экосистему для комфортной адаптации.

1) Плагин для выгрузки: якорь IFC
Для пользователей Revit уже доступен плагин для корректной выгрузки IFC-модели с подробными инструкциями, а релиз аналогичного решения для ArchiCAD запланирован на апрель 2026 года.

2) Сервис формирования ведомостей: XML АГР (Пример ведомости)
ЦИМ должна обеспечивать автоматическое формирование ТЭП. Вместе с IFC теперь обязательно подается ведомость в формате XML. Разработан инструмент для создания ведомости технико-экономических показателей, который необходим для сопоставления данных модели с показателями, утвержденными на этапах ГЗК, ППТ или ГПЗУ.

3) Примеры ЦИМ АГР IFC: по ссылке
Также представлены примеры ЦИМ АГР IFC со всеми необходимыми данными и элементами для подсчета ТЭП.

4) Файл маппинга: пример файла маппинга для Revit
Чтобы обеспечить правильную передачу атрибутов из САПР в формат IFC, на портале размещены настроенные файлы маппинга (например, для Revit).

5) Файлы IDS: скачать по ссылке (материалы для ЦИМ АР, ЦИМ ПС БиО и МССК)
IDS-файлы для автоматизированной проверки модели перед её подачей экспертам.

6) Методика определения ТЭП: рекомендации
Для корректного вычисления площадных показателей (IfcSpace) — параметры RUS_Zone должны быть строго вписаны как «СПП в ГНС» и «Общая площадь».

7) Калькулятор ТЭП: по ссылке
Сервис для анализа техно-экономических показателей проектируемой территории.

8) Коды МССК: по ссылке
Для заполнения элементов моделей по ссылке представлены коды МССК.

9) Сервис для формирования комплекта материалов при подаче заявки на получение свидетельства АГР: по ссылке

Теперь вы можете скомпилировать полный пакет документов для дальнейшей загрузки на Госуслуги. Такой же комплект будет требоваться с 1 июня для предоставления на архитектурную комиссию.

Частая ошибка при подаче — случайный пропуск модели или комплекта аннотаций. Новый сервис помогает этого избежать.

Цифровая модель становится полноценным юридическим документом. Каждый дисциплинарный файл (.ifc) должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП) ГИПа, ГАПа или руководителя проекта.

Файл подписи (.sig) прикладывается отдельно. Если подписание файлов напрямую невозможно, оформляется информационно-удостоверяющий лист (ИУЛ).

1) Какие этапы разработки ЦИМ АГР IFC существуют?

Шаг 1. Запрос всех необходимых данных;

Шаг 2. Выявление расхождений (по буклету);

Шаг 3. Корректировка модели (по требованиям);

Шаг 4. Моделирование зон;

Шаг 5. Создание генплана;

Шаг 6. Заполнение атрибутивной информации;

Шаг 7. Экспорт планов разрезов фасадов;

Шаг 8. Подготовка к экспорту;

Шаг 9. Экспорт;

Шаг 10. Проверка экспортированных данных.

2) Нужна ли ЦИМ АГР IFC на проверке у Архитектурной комиссии (АГК)?

С 1 июня 2026 года ЦИМ АГР в формате IFC требуется предоставлять на втором этапе рассмотрения проекта в Архитектурной комиссии (АГК), а именно при рассмотрении ВПМ Мэром Москвы.

3) Нужно ли переименовывать все параметры в проекте перед выгрузкой в IFC?

Нет. Полностью перестраивать существующие параметры под требования АГР необязательно.

Достаточно настроить мэппинг параметров — то есть сопоставить внутренние параметры вашей модели с теми атрибутами, которые требуются при выгрузке в IFC. Это намного быстрее и безопаснее, чем массово переименовывать семейства, категории и параметры в исходной модели.

4) Как правильно экспортировать модель в IFC и какой итоговый комплект файлов необходимо подготовить?

Наиболее быстрый и эффективный способ — загрузить файлы сразу в плагин якорь IFC, но если обозначать на разделение файлов, то итоговый вид, на примере нашего проекта, должен быть следующий:

НН_К00_БиО_АГР.ifc

НН_К00_ПС_АГР.ifc

НН_К01_С00_АР_АГР.ifc

НН_К02_С00_АР_АГР.ifc

НН_К03_С00_АР_АГР.ifc

НН_К04_С00_АР_АГР.ifc

agr_tep.xml

Если в проекте несколько корпусов, то мы разделяем его на корпуса. Соответственно, в итоговом виде у нас корпуса в виде разделенных файлов. Стилобат мы так же выгружаем как отдельный файл.

5) ЦИМ АГР куда вписывать МССК коды?

МССК коды вписываются в атрибуты из требований. В требованиях есть 2 типа кодов:

• Код элемента МССК - RUS_MSSK_Element_Code, пример заполнения: ЭЛ 30 18 30;
• Код материала МССК - RUS_MSSK_Material_Code, пример заполнения: СТ 10 17 20 10 (примеры взять из требований).

6) Как моделировать границу участка?

Это один из частых вопросов.

Границу участка можно моделировать любым простым геометрическим элементом: 3D-линией, тонким телом или другим стандартным инструментом вашей САПР (Revit, Renga, nanoCAD, Archicad и др.). Сам способ моделирования не принципиален.

Принципиально другое: при экспорте в IFC этот объект должен быть классифицирован как IfcSite и содержать корректно заполненные атрибуты, включая:

• RUS_LandID;
• RUS_AreaSquare.

7) Нужно ли детально моделировать наружные установки, эстакады и модульные здания?

Не всегда. Ключевой критерий здесь — влияние на технико-экономические показатели.

Если наружные установки, эстакады или модульные здания участвуют в расчетах ТЭП, их нужно включать в модель с достаточной степенью проработки. Если не участвуют, допускается:

• не моделировать их вовсе;
• оставлять в виде условных объемов.

8) Как считать площади правильно?

Отдельное внимание нужно уделить пространствам IfcSpace и логике расчета ТЭП.

Для корректного определения площадных показателей важно правильно задавать параметры зон. В частности, при расчете некоторых показателей используются значения RUS_Zone, которые должны быть заполнены строго по методике. На практике критичны, например, значения:

• «СПП в ГНС»;
• «Общая площадь».

Скрипт для построения границ зон СПП в ГНС — по ссылке.

9) Есть ли официальный регламент с алгоритмами формирования АГР-моделей?

Отдельного регламента с пошаговыми инструкциями пока не анонсировано. В данный момент роль такого регламента выполняют сами Требования к моделям IFC, вступившие в силу 02.04.2026 года. Именно этот документ является основанием для проведения проверок.

10) Станет ли проверка прозрачнее?

Да, именно к этому и идет рынок.

Для повышения прозрачности проверки, как упомянули выше, на портале «СтроимПросто» уже выложили вспомогательные файлы, которые позволят автоматически проверять ЦИМ АГР в формате IFC еще до официальной подачи — по ссылке.

Дополнительно: рекомендуем ознакомиться с видеорядом по ссылке.

Чтобы не переделывать модель в последний момент, лучше выстроить процесс заранее.

1) Проверить исходную BIM-модель

Нужно понять, что уже есть:

• готова ли геометрия;
• есть ли помещения и зоны;
• заполнены ли основные параметры;
• не нарушена ли структура разделов.

Если модель уже была сделана для буклета, концепции или визуализации, это ускоряет работу. Но её необходимо доработать под требования IFC АГР.

Сроки доработки модели (проверка качества, фасадов, планировок, маппинг атрибутов и экспорт) при наличии готовой 3D-геометрии занимают в среднем от 2 до 4 недель работы BIM-специалистов. Если проект ведется в 2D — закладывайте кратно больше времени.

2) Настроить мэппинг параметров

Это база для корректной выгрузки. Без мэппинга атрибуты либо теряются, либо попадают не туда.

3) Привести элементы к правильным IFC-классам

Нельзя массово выгружать все в Proxy. У каждого элемента должен быть корректный класс.

4) Проверить зоны и ТЭП

Важно заранее убедиться, что площади, количество помещений, этажность и другие показатели собираются из модели правильно.

5) Сформировать XML-ведомость

Она должна соответствовать данным модели.

6) Выполнить предвалидацию

Перед подачей модель нужно проверить автоматизированными средствами. Для этого используются IDS-файлы, валидаторы и профильные инструменты контроля качества.

7) Подписать и собрать комплект

Проверить наименования файлов, подписи, структуру материалов.

8) Итоговый состав файлов подачи

Таким образом, при подаче заявления на согласование ЦИМ АГР в формате IFC у вас должен быть следующий состав файлов:

• Ведомость ЦИМ в формате XLSX;
• Ведомость ЦИМ в формате XML;
• Ведомость ТЭП в формате XML;
• Дисциплинарные ЦИМ АГР в формате IFC;
• Контейнер TRM с идентичным IFC-модели названием, из которой он был выгружен

Дополнительно: С 29 июня 2026 года после проверки файлов в разделе «Проверки ЦИМ» формируется ссылка на результаты проверки. Эту ссылку необходимо указать в обращении при направлении проектных материалов для рассмотрения Архитектурной комиссией.

С 2 апреля 2026 года в Москве при согласовании архитектурно-градостроительных решений обязательно дополнительно к НПМ и ВПМ предоставлять ЦИМ АГР в формате IFC. Это меняет сам подход к подаче:

• модель должна быть машиночитаемой;
• IFC нужно готовить по утвержденным требованиям;
• ТЭП должны подтверждаться XML-ведомостью;
• атрибуты, классификация и координатная привязка становятся критичными;
• без качественно подготовленной ЦИМ пройти процедуру невозможно.

Таким образом, введение формата IFC для АГР делает процесс прозрачнее, но требует колоссального пересмотра внутренних процессов моделирования.

Мы ежедневно работаем с IFC-моделями в рамках прохождения различных экспертиз. С нашими проектами можно ознакомиться по ссылке.

Если вашей команде нужна помощь с разработкой или адаптацией ЦИМ в формате IFC — оставьте заявку на нашем сайте. Мы свяжемся с вами в течение рабочего дня и поможем в прохождении АГР по новым требованиям 2026 года!